一、认购书能否被视为房屋买卖合同
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对这一问题做了明确的规定。解释第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
可见，将认购书视为商品房买卖合同应该具备两个条件：一是认购书的内容应具备商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收受了购房款。
那么商品房买卖合同的主要内容包括哪些呢？《商品房销售管理办法》规定商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所；
(二)商品房基本状况；
(三)商品房的销售方式；
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
(五)交付使用条件及日期；
(六)装饰、设备标准承诺；
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
(八)公共配套建筑的产权归属；
(九)面积差异的处理方式；
(十)办理产权登记有关事宜；
(十一)解决争议的方法；
(十二)违约责任；
(十三)双方约定的其他事项。
从以上规定可以看出只有在认购书的内容包括了以上主要内容，并且出卖人已经收取购房款的情况下认购书才可以视为商品房买卖合同。
二、关于惩罚性赔偿的问题
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了五种情形下买房人可以要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。这五种情形是：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
（三） 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
在以上五种情况下买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
但是，对这些条款的具体运用应该注意以下两个问题；
（一）在前两种情况下，买受人只有在提出解除合同时才可以要求返还购房款及利息、赔偿损失并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在后三种情况下，只有合同无效或者被撤销、解除的，才能提出双倍赔偿。如果买受人既要求继续履行商品房买卖合同又要求双倍赔偿，是不会得到支持的。
（二） 双倍赔偿怎么计算？在出现上述情况合同无效、被撤销或解除时，是双倍返还房屋总价款还是双倍返还已付购房款。根据该解释，应该是已付购房款作为计算基数，而非房屋总价款。
