宿豫人民广播电台宿迁爱心广播网2010年律师专线第八期节目安排

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宿迁律师网姜亚春律师

时间：2010年2月21日周日10点至11点

地点：宿迁爱心广播网  FM106.3

主持人：引嘉

嘉宾：江苏宏亮律师事务所姜亚春律师

法律专线节目直播时间：每周六周日上午十点至十一点

本期节目话题：屋买卖维权

主持人：我们今天的法律服务热线主题是“房屋买卖纠纷维权”，如果您有商品房及二手房买卖方面的纠纷可拨打我们直播间的热线电话 。节目过后，也可拨打姜律师的电话进行咨询：13013900543。

主持人：姜律师，现在许多人一辈子省吃俭用、奋斗一生最终就是为了能住上一套满意的房子。然而，房屋买卖绝对不是简单的事，其中隐藏巨大的法律风险，只要稍不留神，就会带来重大损失、甚至牺牲一辈子的“幸福”。那么，在买房过程中应该如何防范和规避购房风险，维护自己的合法权益呢？

姜律师：这个问题我们要将商品房买卖和二手房买卖分开说。首先说，防范和规避商品房买卖风险，我认为应从二个关键环节进行有效预防：也就是“甄别开发商宣传广告、签订合同心里要有底”。

主持人：请您结合相关案例给我们介绍一下吧。

姜律师：好的。先说甄别开发商的宣传广告。现在的一些开发商在宣传用语很有诱惑力，诸如“世外桃园”、“居家首选宝地”、“回家就是度假”、“帝王享受”等。他们许诺所售房屋有优美的环境，高尚的品位，完美的配套设施，周全的物业管理。当购房人在接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大有出入，一些配套设施迟迟难以落实，甚至有些就是虚假广告，无中生有。

主持人：开发商的这种宣传算是否属于欺诈？ 如果不算是一种什么性质的问题？

姜律师：楼盘广告一般情况下属于要约邀请。有些楼盘广告标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等具体确定的内容，则属于要约而不是要约邀请，具有法律效力。特殊情况下，当楼盘广告在符合以下三个条件的情况下应当视为要约而非要约邀请，具有法律效力：其内容是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施（基础设施、相关配套设施）所作的说明和允诺；该说明和允诺具体确定；该说明和允诺并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

主持人：面对这些五花八门的宣传广告，购房人怎样才能不上当？您有什么好的建议吗？

姜律师：作为购房者必须保持清醒的头脑，不要轻易地相信楼盘广告。为避免较大风险，购房人与开发商订立正式书面合同时，可将开发商在销售广告和宣传资料中的说明和允诺写入合同。当楼盘广告的内容写进购房合同，则成为具有法律效力的合同条款。因此，购房人为了保证开发商的广告许诺成为现实，最好的办法就是直接在合同中约定广告视为合同的一部分，或者把广告的内容以合同条款形式明确下来，这样就可以避免发生纠纷。如果广告内容不能写进合同，至少也应该保存销售广告，为可能出现的诉讼保存证据。

主持人：看来，开发商的宣传广告还真不能轻易相信呢。您的这一建议对听众很有针对性。接下来，请姜律师再具体解释下“签订合同心里有底”。

姜律师：签约前，购房人要严审售房方的主体资格。购买尚未竣工的期房前，要注意审查两个文件，即房屋出卖人是否具有房地产开发企业资格、是否具有商品房预售许可证。如果是已竣工的现房，要注意审查该楼盘的初始登记所有权人是否为该开发企业。上述文件是证明双方签订商品房买卖合同有效的合法凭证。同时有必要到房地产登记管理部门查询房屋是否存在抵押的情况，然后再决定是否购买。   
     签约过程中，每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。对于合同约定的内容，除违反法律强制性规定或约定不明之外，法律对当事人的合同约定都是支持的。购房者对以下条款特别要明确约定：面积的确认及面积差异的处理；规划设计变更的处理；基础设施和公共配套建筑正常运行等；对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期；交付房屋及办理产权证的时间及处理方式；适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式。

主持人：合同是购房人维权最重要的证据之一，尤其是在追究开发商一房二卖、逾期交房等纠纷的处理上起到一脚定乾坤的作用。

姜律师：是的。我们曾经代理多起商品房买卖纠纷的案件，购房人因为合同的问题而吃亏。其实二手房也涉及这样的一个合同问题，而且在二手房签订合同前，购房人的准备、核实的工作要更多一些：一是应认真审查房主资格，查实卖方是否对房屋拥有所有权；二是应认真审核房屋是否存在共有人，房屋所有权人的共有人（一般是其配偶）是否对交易行为知情并有书面授权认可；三是应查实交易房屋是否有承租人或第三人居住，居住的承租人或第三人是否有优先购买权；四是应仔细审核交易的房屋是否存在所有权纠纷，是否被法院、房产部门查封，是否存在抵押行为导致房屋无法交易；五是应事先调查交易房屋能否办理户口迁移手续。

主持人：我们相信二手房买卖之前的准备、核实工作越到位，购房人的风险就越小。下面请律师介绍下您曾经代理的一些典型房屋纠纷案件吧。

姜律师：这样的案例在我们律师实务中还是很常见的。诸如商品房一房二卖、商品房逾期交房。提到商品房预期交房我多说几句。房地产开发企业逾期不能正常交付是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，通常有两类情况，一是因开发商资金不足或预售不成功，预售人违法将预售款转向投入其它项目或其它行业造成的逾期交房，二是施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房。

      对于此类纠纷，2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了购房方催告权和解除合同权。从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失（损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算）的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。

在此购房人应注意，没有对开发商进行催告的，解除权应当在一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

 在我们律师实务中商品房迟延办理产权证也是很常见的。开发迟延办理产权证的原因，主要是因为开发商的过错引起的，如开发商的开发商的开发、销售手续不合法，或挪用契税等相关税费，或土地及房屋存在权利纠纷，或开发商资金不足将房屋或在建工程抵押无法按时解除抵押，以及其他过错导致楼盘不能或暂时不能办理产权证。
     近几年，因房价猛然上涨，还存在个别开发商为赚取房价上涨后的巨额差价而捂盘，故意不及时办理产权证，而想达到迫使购房人解除合同的不正当目的。

      预售商品房的购买人应当自商品房交付适用之日起90日内，办理土地使用权并更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。开发商违反上述条款，在规定的时间内或合同约定的期限内，未及时协助买受人办理房屋产权属证书，或未在规定的时间内办理房屋所有权初始登记，买受人要求开发商按照《解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金。合同有约定按照合同约定，合同没有约定按照损失数额计算；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,买受人可以解除合同和要求赔偿损失。
 在律师实务中常见的还有二手房 “阴阳合同”。现在一些房屋买卖中，为了避税，有时买卖双方会签订价格不同的两份合同，这就是所谓的“阴阳合同”。在实际的履行中，买家按价格较低的一份合同支付房款，卖家将房屋的权益转让给买家后，买家却拒绝按价高的合同支付剩余购房款，双方容易产生纠纷。

    由双方签订向有关部门备案的那一份价低的阳合同合同是没有法律效力，原因在于其通过虚假降低合同标的的方式，欺骗登记部门，从而达到少交缴税金的目的。退一步讲，即使有个别法律人士认为阳合同具有合同的效力，可以成为确定双方民事权利义务关系的基础。但是这一做法因为严重违反了我国税收管理规定，如果发现一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。

　　实际履行的阴合同是双方私下签订，这一份合同充分反映了双方当事人的真实意愿，并为双方所实际履行。对此合同，存在有效与无效两种意见的分歧。分歧的原因在于一是未经登记，是否符合合同成立的形式要件？二是这一合同是否属于《合同法》中界定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”？但普遍认为这一合同虽然客观上存在“串通”的情况，但合同本身不存在“恶意串通”，目的仍在于约束双方的权利义务关系，是双方权利义务关系的真实记载，也为双方实际履行。此时的合同已经成立并且生效，是双方当事人必须遵守的契约。

本案中虽然法院最终支持了刘明的维权请求，但这样冒险签订阴阳合同的行为却是应严格禁止的，否则只会自吞苦果！

主持人：是这样的，姜律师我们下面看一个案例。近日，河南省洛阳市涧西区人民法院审结一起商品房买卖纠纷案，业主因对合同审查不严而陷入了开发商设计的合同陷阱之中，法院最终判决原告败诉。
        2006年10月，原告董某和被告某房地产公司公司商品房买卖合同一份，合同约定公司以每套245000元的价格将房子售予原告（两层，单面积53.64平方米）。双方还在合同中约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，但当事人选择按套计价的，不适用本条约定。2007年1月，被告将房屋（两层，单层面积52.83平方米）交付原告董某，但每层与合同约定的面积少0.81平方米。在协商过程中，开发商既不双倍退钱，也不退还多交的1.62平方米房款。为此，双方对簿公堂。
       法院审理后认为，原被告双方签订的商品房买卖合同未违反法律的禁止性规定，合同合法有效。虽然双方在合同中约定了房屋面积，但是双方同时约定选择按套计价方式购买房屋，已经明确排除按面积差异结算房屋价款的方式，故原告要求被告退还商品房面积差额款的请求，法院不予支持。最终，法院判决驳回原告董某的诉讼请求。 对于该案例请姜律师给听众朋友评析一下。
      姜律师：这个案例，涉及到了以下几个房地产交易方面的法律问题：一是商品房销售价格的确认方式问题，即以房屋实际面积计价还是以套计价的问题；二是商品房买卖合同解除的条件有哪些？即什么情况下商品房的购买方可以向开发商提出解除合同的要求？三是商品房买卖过程中出现的当事人行为重大误解和开发商设下的合同陷阱问题。
      首先，对于商品房出售价格以面积计还是以套计价的问题，建设部在其于2001年4月4日发布的《商品房销售管理办法》第十七条至第二十条中有这些规定：一是商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积即我们通常所说的实际使用面积或者建筑面积计价。其中，按套计价或者按照套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积；二是按套（单元）计价的预售房屋，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；若套型与设计图纸不一致，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中又没有约定处理方式的，买受人可以退房或者与开发商重新约定总价款。买受人退房的，由开发商承担违约责任。根据这一规定，我们回到前面的这个案例，似乎觉得董某的官司败诉了有点冤，因为他买的房子面积确实缩水了，按照建设部的这个管理办法也有理由提出退房或退回多交部分的房款，但我们要注意到，建设部的这个管理办法中规定在这种情形下可以提出退房等要求的前提条件中，有一条就是出现了面积误差，合同中又没有约定处理方式的，才可以适用该法规的相关规定。而董某与开发商的合同中，却约定的“当事人选择按套计价的，不适用本条规定”，即不适用按照面积计价时对于面积误差所适用的处理方式。合同中的这一规定，排除了管理办法第十九条对该案的法律适用，对于董某该案的胜败应当起了决定性的作用。

      此外，《管理办法》第二十条还规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如果合同未作约定的，则按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%（含3%）的，据实结算房款；2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

     第二，关于商品房销售合同的解除问题，除了《民法通则》、《合同法》有相关的原则性规定之外，最高法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号》对此有较为具体的规定。归纳一下，在出现这些情形时，买受人可以提出解除合同的请求：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人由将该房屋抵押给第三人的；二是商品房麦苗合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的；三是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的预售许可证的；四是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；六是因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后房屋主体结构质量经检验不合格的，买受人可以请求解除合同；七是因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人也可以请求解除合同；八是前面提到过的，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定的面积误差比绝对值超出3%，当事人在合同中又没有约定处理方式或约定不明的，买受人可以提出解除合同；九是出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，合同中又没有约定处理方式的，买受人可以请求解除合同；十是根据商品房买卖合同的约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人也可以请求解除合同。
       可以看出，最高法院的这个司法解释，表明了打击房地产交易过程中的欺诈行为，保护购房者合法权益的态度和决心。那么在实际生活中，哪些民事行为属于欺诈，哪些又属于重大误解，甚至是开发商故意设下的合同陷阱呢？往往使人很难判断认定。虽然最高法院在《民法通则》的司法解释中规定，欺诈，就是一方故意告知对方虚假情况，或故意隐瞒事实真相，诱使对方作出错误意思表示的行为；重大误解，就是行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为后果与自己的意思相悖，并造成重大损失的行为。重大误解和显失公平一样，都是法律规定的可请求变更和撤销的行为。至于合同陷阱，实际上也就是一种欺诈行为，或者是故意诱导当事人作出错误认识和判断的违法行为。在上面这个案例中，开发商是否为董某设定了合同陷阱，董某在该房屋的买卖过程中是否存在重大误解，这就需要进一步了解该案的证据才好下定论，但从该案的判决来看，法官显然也没有认定董某存在重大误解。

主持人： 在司法实践中，比较常见的商品房买卖合同纠纷主要有那些类型？

姜律师：在司法实践中，比较常见的商品房买卖合同纠纷主要有以下几个类型：主要有逾期不能正常交付型，故意隐瞒相关资质型，权属证书缺失型，一房二卖”型，广告宣传失实型，房屋质量低劣型。

一 逾期不能正常交付型。房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，其中原因诸如资金短缺或审批手续欠缺等导致建设工期延长不一枚举。近年来，导致房地产开发企业不能按照合同约定正常交付的原因又有了新的表现，司法实践中发现，因开发建设行为不规范而引发的此类纠纷呈现的比较明显。  

二 、故意隐瞒相关资质型。

我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定，而在现实生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明未取得商品房预售许可证明，却哄篇买受人称已取得商品房预售许可证明；明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设；明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。

    三 ：权属证书缺失型。有的房地产开发企业不具备拆迁资质，必须委托具备拆迁资质的拆迁安置公司进行拆迁安置，房地产开发企业支付拆迁安置公司的报酬有时就是待建的商品房，拆迁安置公司对这部分商品房则以房地产开发企业的名义对外销售，签订合同，办理权属证书同样要借助房地产开发企业的名义进行，一旦两家产生利益冲突，买受人的权益难以得到保障。

四、“一房二卖”型。

商品房买卖合同签订后，房地产开发企业应承担按期交付商品房的义务，为确保该义务的实现，当事人双方采用定金担保的方式来保证合同的履行是比较普遍的，但房地产开发企业受利益驱动，宁愿承担定金罚则也不交付商品房。  

五、广告宣传失实型。

律师：在商品房买卖过程中，人们因相信广告而上当受骗的事经常发生，各种传媒也不断披露或名不副实，或夸大其词，甚至是瞒天过海的广告事件内幕，房地产开发企业也因此受到一定的惩处，但其受到惩处的损失与因虚假广告而产生的收获相比微乎其微，房地产开发企业感觉不到痛痒，仍我行我素。

六、房屋质量低劣型。

质量是一切商品或者服务的灵魂，尤其在商品房买卖关系中体现的更加明显。众所周知，由于商品房价值较高，是人们生活中不可或缺的必需品，买受人往往倾其所有甚至举债购买，因此，购买商品房的意义以百年大计来论绝不为过。但是，少数房地产开发企业全然不顾买受人的利益，将开发成本降至不能保证质量的地步，铤而走险，野蛮施工，以次充好，坑害老百姓的利益。

主持人：姜律师，有一个案例是这样的：2004年2月9日、2005年1月14日，原告徐某以280572.9元的价格购买被告辉煌房屋开发公司建设的滨江花园8-1-601室房屋，2005年1月14日，辉煌房屋开发公司向徐某发放了上房通知单，但因该房屋存在接线盒线头裸露、墙面开裂、东卧室东外墙砌体及卫生间内间西北角顶板渗漏、分户门无猫眼、门铃、把手及冷热水管路未接通等问题，原告拒绝上房，要求维修,双方产生纠纷。法院认为：被告辉煌房屋开发公司建设的滨江花园8-1-601室房屋确实存在质量问题，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，遂判令被告予以维修，并赔偿损失2000元。 针对这个案例，请姜律师评析一下。

姜律师：《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。

     最后提醒大家的是：发生纠纷后一定理性维权，千万不要采取过激方式！

主持人：本次节目已接近尾声，再次感谢姜律师做客直播间。节目之后，听众朋友有法律问题可直接拨打咨询电话：13013900543，也可以登录宿迁律师网WWW.SQ148.CN留言。